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주택법상 임차인 보호에 관한 연구 / 황규현 153
여기서마저 당사자가 이의를 제기한다면 법원 절차에서 그 판단을 받아볼 수 있다.
영국의 위 임대료 조정절차는 법원 절차와 같은 효력이 부여되어 당사자는 이에 적
극적으로 참여할 수밖에 없다.
분쟁해결을 위해 조정제도를 활용하는 이유는 분쟁해결의 지연, 과다한 비용, 재
판절차의 기술적 난해성, 그리고 경미한 분쟁에 대한 재판절차의 부적합성 등 재판
제도에 대한 불만을 어느 정도 해소하고 분쟁해결을 위한 효과적 처리절차이기 때
문이다. 재판의 본질상 어떤 권리의무가 행해질 것에 관한 판단이 요구됨으로써 어
느 일방 당사자를 승자로서 확인하고, 상대방으로 하여금 손해배상 등을 부과함으로
써 당사자들 간의 인간관계를 파탄으로 이끄는 경우가 많다. 따라서 획일적으로 승
패를 가리는 재판이 분쟁해결방식으로서 적절치 못한 경우에 대비하는 제도가 조정
이다. 어느 나라를 막론하고 조정은 내부적 갈등을 지역 및 직장단위로 자체적으로
해결하여 계속적 인간관계가 유지되도록 하는 효과가 있다.109)
우리의 분쟁조정제도가 주택임대차 안정화에 실효적으로 작동하기 위해서는 분쟁
이 있을 경우 재판을 신청하기 전에 필수적으로 조정을 신청하고 조정이 이루어지
지 않았을 때에 재판으로 갈 수 있게 하는 조정전치주의의 도입이 필요하고, 분쟁조
정은 광역지방자치단체의 분쟁조정위원회 중심으로 운영될 필요가 있다. 서울시, 경
기도 등 주택임대차 관련 사회적 문제가 빈번하게 발생한 지역은 장기간의 지방정
부 차원의 주택임대차분쟁조정위원회 운영을 통해 전문가 풀 구축 및 분쟁조정 노
하우를 축적해 왔다. 본문에서 언급했다시피 주택임대차 분쟁은 법원에서 유무죄의
잣대로 판단하거나 당사자의 입증자료를 바탕으로 재판부가 결정할 것이 아니라, 감
정평가사, 건축사, 변호사 등 전문가의 객관적 분석이 종합적으로 융화하여 판단해
야 할 성격을 갖고 있다. 또한 양당사자가 서로 양보하고 어느 정도 손해를 감수해
야 하는 분쟁조정제도의 특성으로 중재자의 오판은 일방당사자의 큰 손해로 이어질
수도 있으므로, 지방정부에 대한 임대차분쟁조정 권한 부여와 함께 그에 상응하는
의무 부과도 필요하다.
또한 분쟁조정위원회는 조정절차에서 당사자 간 합의에 이르지 못할 경우 강제조
정결정의 활성화도 적극 활용해야 한다. 최후로 강제조정결정을 통한 분쟁조정위원
회의 객관적 판단은 조정절차에 불복한 당사자가 법원에 소송을 제기할지 여부에
109)
장영희, 박은철, 최윤경, “주택임대차관련 법제도 정비방안”, 서울연구원, 1999년, 119면.

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