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지방 부동산세제와 건설경기에 대한 관계
투자자들이 부동산을 취득한다는 것은 실
차익(부동산자본이득)을 할인하여 부동산가
질적으로 현재 또는 미래소득의 흐름을 구
격이 결정된다고 주장한다.
입하는 것이다. 따라서 부동산이용시장에서
반면에, 거품이론에서는 실제부동산가격
유발되는 지대의 변화는 직접적으로 자산시
과 시장기본가치간의 격차를 거품으로 간
장에서의 부동산수요에 영향을 끼치는 것을
주하며, 실제의 부동산가격 변동에서 시장
말한다. 부동산공급의 증가는 자산시장에서
기본가치부분과 거품부분을 분리하여 부동
의 부동산가격뿐만 아니라, 이용시장에서의
산가격변동이 어느 부분에서 기인하는가에
지대수준을 결정하는데 영향을 끼친다.
따라서 투기적 거품현상을 설명한다.
부동산의 이용시장과 자산시장은 지대와
다. 부동산가격 변동에 관한
부동산가격을 통해 서로 연결되며, 전통적
인 이론은 양자의 관계를 부동산가격(P) =
선행연구들
지대(R)/할인율(r)로 표시한다. 지대와 부
동산가격의 변화는 결국 부동산의 이용시
김경환?서승환(1991)은 한국의 지가가
조사대상 16년간에 거품을 포함하고 있었
장과 자산시장에서 부동산에 대한 수요와
공급을 결정하고, 두 시장에서 일어나는 수
다는 것을 실증적으로 뒷받침하고 있다.
요와 공급의 변화는 다시 두 시장의 지대
김성태(1993)
4)
는 토지가격에 거품이 존
와 부동산가격을 결정한다. 그리고 부동산
재하면 경제 전체의 저축 중 많은 부분이
비생산적인 저축으로 몰리기 때문에 경제
시장(이용 및 자산 시장)에서 수요와 공급
의 변화는 이에 영향을 끼치는 실물시장,
전체의 자본형성이 낮아지므로 결국 경제
채권시장, 주식시장, 금융시장 등의 변화에
의 산출고수준을 저하시키게 된다는 점을
밝히고 있다.
의해 영향을 받는다.
부동산과 관련된 정책은 부동산의 이용
박헌주외(2000)는 회귀분석모형으로 추
시장 및 자산시장에서 수요와 공급에 모두
정한 결과, 경제성장률 1% 변화는 지가변
영향을 끼치는 요인이지만, 특히 부동산자
동률을 5.41% 변화시켜 가장 영향력이 컸
으며, 회사채수익률과 건축허가면적은 2.63
산시장에 더 많은 영향을 끼친다.
부동산시장의 구조변화를 파악할 수 있
%, 0.62% 변화시키는 것으로 나타났다. 그
는 부동산가격 결정이론으로는 기본가치이
리고 총유동성은 0.06% 변화시키는 것으로
나타나 가장 영향력이 적었다. 따라서 지가
론(fundamental value theory)과 거품이론
(bubble theory)으로 나누어 볼 수 있다.
변동에 유의적으로 영향을 미치는 것은 시
기본가치이론은 부동산가격을 부동산의
장기본가치로 볼 수 있는 경제성장이며, 대
자산가치로 간주하고, 다른 자산가격과 마
찬가지로 부동산이용에 따른 수익(부동산
4) 김성태, ?토지세의 귀착: 지가가 거품을 포함하는
이용수익)과 부동산가격 변동에 따른 시세
경우?, 재정논집 ｝제7집, 한국재정학회, 1993.3

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