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부동산관련 지방세의 과세표준 결정원칙 및 근본적 한계
은 무상거래시의 취득에 대해서도 ‘사실상의
받아 신고하는 이중계약서(다운계약서)의
취득가액’이 ‘동일한 부동산이 다수의 공급
작성 여부가 밝혀지더라도 거래주체 유형별
자 및 수요자간 거래되었더라면 성립하였을
로 처벌이 달라지는 결과를 가져오게 된
가능성이 높은 공정시장가격(Fair Market
3)
Value)’의 개념으로 해석될 것이다.
둘째, 시가표준액을 사용하게 되는 경우
부동산에 대한 취득단계의 지방세인 등록
‘취득당시’ 또는 ‘등록당시’의 가액으로 평가
세와 취득세는, 신고납부주의 과세방식하에
시점 수정을 해주어야 하는데 이것이 용이
서 시가표준액 이상의 과세표준금액을 신고
하지 않다는 문제점을 들 수 있다. 취득세
하기만 하면 납세의무자의 성실도에 따라
와 등록세의 과세표준 최저한인 ‘시가표준
과세표준이 달라지는 상황이 야기하는 문제
액’은 매년 한 차례 1월 1일을 기준일로 결
점을 살펴 보면 다음과 같다.
정고시되므로 전년도 수준의 공시지가(토지)
첫째, 거래주체의 유형별(예, 개인-개인,
와 건물시가표준액(건물)을 기초자료로 설
법인 포함여부)로 과세표준 및 세부담이 달
정하게 된다. 따라서 부동산거래시장에서의
라지는 문제이다. 예를 들어, 동일한 부동산
실지거래가액대로 성실신고가 이루어지지
이라고 하더라도 거래의 양 당사자가 모두
않을 경우 부동산시장가격이 연중 급격히
개인인 경우와 거래의 일방이 법인인 경우
상취득도 있으므로 이러한 경우를 모두 포괄하
들에 따라 과세표준으로 신고되는 금액이
여 ‘사실상의 취득가액’이라고 규정하기 어려운
달라져서 세부담이 불공평해 진다는 문제이
애로점이 있는 것도 사실임. 그러나 적어도 ‘시
다. 이는 납세의무자의 성실신고를 적극적으
가표준액’을 규정한 단서조항만 없었다면 신고
납부주의 세목의 성격상 유상취득의 과세표준은
로 유도하지 않는 방식으로 세법이 조문화
‘취득당시의 가액’이라고 표현하였다 하더라도
되었던데에도 기인하지만, 과세당국이 신고
‘사실상의 취득가액’으로 해석될 수 있다고 생각
가액의 성실도 검증목적으로만 활용하기 위
3) 작년 이중계약서 작성과 관련하여 형사처벌 사
해 대외공표하지 말았어야 했는데 결정고시
례가 보도되면서 다운계약서의 작성이 세법상
했던 방식에도 문제가 있다. 신고납부주의
용인되는 관행이냐 탈세냐로 많은 관심을 끌고
세목에 있어서 성실신고를 지향하면서 과세
있는데, 지방세법 해당 조문 및 관련 조문만 보
당국이 시가표준액을 결정고시한다는 것 자
면 개인간 유상거래시의 다운계약서 작성에 대
해서는 처벌이 어렵다고 해석됨. 신고납부주의
체가 문제를 내포하고 있었던 것이다. 또한,
세목인 취득세 및 등록세의 경우 신고라는 납세
취득세의 과세표준을 규정한 지방세법 제
협력의무를 이행하여 과세표준으로서의 신고가
111조의 같은 조문 내에서도 ‘취득당시의
액이 적혀 있는 한 세무공무원은 진실한 것으로
가액’과 ‘사실상의 취득가액’으로 달리 규정
추정하여야 하며(지방세법 §67), 과세표준은 ‘취
득 및 등록당시의 가액’이라고 규정하여 취득가
함으로써
실지거래가격보다 낮게 검인을
액이 입증되는 경우의 과세표준인 ‘사실상의 취
2) 취득세 납세의무가 성립하는 취득의 경우에는
득가액’과 명백히 차이를 두고 있으므로 탈세
유상취득만 있는 것이 아니고 상속?증여 등 무
등의 세무조사를 할 수도 없기 때문임.
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