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부동산관련 지방세의 과세표준 결정원칙 및 근본적 한계
토지와 건물인지에 따라 과세표준으로서의
과소신고를 하더라도 향후 해당 부동산을
시가표준액이 달라진다는 점은 여전히 의문
양도할 때에 종전의 신고가액이 활용되지
으로 남는다.
않으므로 과소신고할 유인이 커진다.
현행 취득세 및 등록세 과세표준의 최저
둘째, 이러한 문제가 발생하는 것은 지방
한도인 지방세 시가표준액은 집합건물의 경
세 세무행정당국이 신고된 취득세 및 등록
우에도 토지와 건물에 대해 각각 구분평
세의 과세표준인 ‘취득 및 등록당시의 가액’
가?분리과세하는 원칙을 고수함으로써 양
이 ‘사실상의 취득가액’ 또는 ‘실지거래가액’
도세와는 상이한 과세평가방법론을 채택하
인지를 세무조사할 수 없도록 현행 지방세
고 있다. 국세당국은 구분소유가 가능한 집
법이 규정하고 있기 때문이다
7)
합건물의 경우에는 기준시가로 토지와 건물
따라서 지방세 시가표준액을 최저한으로
의 가치를 일체로 평가한 통합부동산가치를
하는 신고가액으로 과세표준을 삼는 현행
평형 및 가격에 따라 시장거래가격의 70～
과세평가방식은 납세의무자의 성실신고도
90% 범위 내에서 결정고시하는 거래사례비
및 세무조사노력 여하에 따라 실지거래가액
교법(sales-comparison method)을 사용하
에 근접할 수는 있으나, 납세자의 성실신고
기 때문이다.
도를 결정하는 요인 중 성실신고에 따른 세
반면, 지방세당국은 집합건물의 경우에도
부담 증가가 불성실신고 후 세무조사에 따
부속토지 및 건물로 구분하여 각각의 개별
른 기대 불이익보다 항상 크도록 세제 및
공시지가에 지자체장이 결정고시한 과세표
7) 현행 지방세법 제111조 2항은 “취득당시의 가액
준액 적용비율을 곱한 금액으로 계산한 토
은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만 신고
지시가표준액과 재취득원가법(replacement
또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이
cost approach)에 기초한 건물에 대한 시가
다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때
표준액으로 구분하여 계산한 후 합산하는
에는 그 시가표준액에 의한다”라고 규정하고 있
음. 즉, 취득자가 실제로 취득한 가액을 신고하
방식을 채택함으로써 토지?건물 일괄평가
여야 하나, 부동산중개사나 법무사 등이 다운
액과의 괴리가 발생하고 있다.
(down)계약서 등 이중계약서를 작성하여 얼마
이러한 현행 취득세?등록세의 과세표준
든지 낮게 신고해도 신고한 가액에 대하여는 이
은 다음과 같은 문제점을 내포하고 있다고
의를 제기할 수 없음. 따라서 지방세 세무조사
를 하려면 “취득자가 신고한 가액에 의한다”라
할 수 있다.
는 조항을 “취득자가 사실상 취득한 가액에 의
첫째, 부동산 양도자와 양수자는 거래의
한다”라는 조항으로 개정하지 않는다면 사실상
쌍방으로서 실지거래가액을 알고 있지만, 양
매매가액이 적발된다 하더라도 추징조차 할 수
도자는 현행 양도세액이 기준시가 결정원칙
없음. 다운계약서 작성이 공공연한 사실인 이상
사실상의 취득가액으로 신고하도록 유도하고,
에 따라 계산되므로 검인계약서상에 기입되
허위신고시 추징할 수 있도록 세무조사를 하기
는 거래가액에 무관심하게 된다. 한편 양수
위해서는 지방세법 제111조 2항을 개정하는 것
자는 취득세?등록세의 부담을 줄이기 위해
이 필요함.
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