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국 세 해 설
이 법은 일정금액 이하의 소액임차인을 보호하기 위하여 임차인은 최초 임대차로부터 5
년간 계약갱신권을 보유하고, 보증금이나 월세를 12%이상으로 인상할 수 없으며, 세무서장
에게 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자 보다 보증금을 우선 변제
받을 수 있게 하는 등 임차인에 대한 보호장치를 마련하고 있다.
아울러 이러한 임차인에 대한 보호장치 마련으로 인한 금융기관 등 이해관계자의 피해를
방지하기 위하여 임대차와 관련한 사항을 세무서장으로부터 열람가능하도록 하고 있다.
상가건물임대차보호법의 기능은 다음과 같다.
첫째, 우선 임차인의 보호기능이 있다. 이는 경제적 약자에 있는 임차인을 보호하기 위
하여 보증금의 인상률을 제한하고, 임대차계약의 갱신권을 임차인에게 부여하고 있다.
둘째, 제3자에 대한 공시기능을 갖고 있다. 상가건물임대차보호법이 채권자 등 제3자의
권익에 막대한 영향을 미치는 만큼 채권자 등 이해관계자가 무방비상태에서 불이익을 받
지 않도록 임차인과 임대인간의 관계를 이해관계자에게 공시하는 것이다.
예를 들어 1억의 보증금만 계약이 되어 있는 상가에 대해 임차인이 세무서장에게서 확
정일자를 받으면 후순위권리자보다 경매?공매시 보증금을 우선 변제 받는 등기된 물권과
동일한 수준의 보호를 받는다. 그런데 이러한 높은 수준의 권리보호는 임대인에게 대출 등
을 해 준 금융기관에 의도하지 않는 손해를 미칠 가능성이 크다. 임대인이 대출상환을 하
지 아니하여 동 건물을 압류하는 경우에도 확정일자인을 받은 날이 이보다 빠른 경우에는
임차보증금 1억원을 우선변제해 주게 되어 있어 건물에 대한 채권을 완전히 변제받을 수
없게되기 때문이다. 따라서 이러한 경우에 대비하여 금융기관 등 제3자에게 임대차에 대하
여 생기는 법률관계를 공시하도록 하고 있다.
2. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 범위 및 보호내용
상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도, 사업자등록의 신청, 그리고
보증금상당액이 일정금액 이하일 것 등 3가지 요건을 갖추어야 한다.
가. 건물의 인도
건물의 인도란 상가건물에 대한 점유의 이전을 말한다. 점유의 이전이란 점유자가 물건
위에 가지고 있는 사실상 지배를 이전하는 것을 말하므로 상가건물임대차보호법상 건물의
인도란 상가건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이
전되는 것을 말한다.
이 경우에도 불법침탈에 의한 점유, 임대인의 동의 없는 임차권의 양수인에 의한 점유
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