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지방세 해설
으로 산정되어 고층이나 지하건축물의 토지 지분에 대하여도 동일하게 개별토지가격을 적용하기 때
문에 시가를 반영하지 못하거나 과세불형평 발생으로 민원이 제기되고 있는 실정이다.
예를 들면 경기도 분당구 소재 상가 지하(120평)의 경우 개별토지가액 7.5억원이며 건물분 시가표
준액을 합산시 8.5억원이나 현재 시세는 3억원으로 과표가 3배정도 높은 실정이며, 구분지상권을 설
정하는 경우 지장의 일부를 지상권으로 설정함에도 불구하고 지표면상의 개별공시지가를 적용함에
따른 문제가 발생하게 되는 것이다.
향후에는 건교부의 개별공시지가를 토지과표로 적용하더라도 상가 등을 구분 소유하는 경우 층별
토지지분에 대한 재산세 과세시 합리적 차등 과세방안을 연구되어야 할 것이다. 따라서 토지과표도
① 개별공시지가의 층별 배분율에 따라 과세하는 방안과 이에 따라 ② 건축물 유형별 지가의 층별 배
분율 [표] 마련하는 방안을 고려하여야 할 것이다.
셋째, 현행 건물과표는 원가법에 의거 과표를 산출하고 있으나 시가법과 수익환원법에 의거 산출
되는 방식으로 개편되어야 할 것이다.
건물과표의 경우 2002년까지는「원가방식」
으로 산정하되 시가를 반영하지 못하는 문제점 보완을
위하여 시가요소(위치지수, 가감산특례)를 일부 가미하여 과표를 산정하였다. 예를 들면 종전의 면적
가감산율(14단계:△20~60%) → 기준시가 가감산율(16단계:△20~100%)로 체계를 개편하여 적용하
였으나 ‘05년부터 주택에 대하여는 시가방식으로 과표가 산정되도록 건물과 부속토지를 일괄 평가
하는「개별주택공시가격제」
도입으로 주택은 건물과표에서 분리되었다.
상가등 일반건물과표는 원가방식으로 하되
「국세와 지방세간 평가기준을 일원화」
하여 국세청 기준
시가(49만원/㎡)로 현실화하여 시행함에 따라 현재 상가 등 일반건축물 과표는 시가가 반영되지 않는
원가방식으로 산정되고 있어 시가와 괴리현상이 발생되었다. 이로 인해 일반건물 과표산정체계를 시
가방식이나 임대수익방식으로 건물 과표체계 개선 연구의 필요성이 제기되고 있는 실정이다.
외국의 사례로는 덴마크의 경우 일반건물 공시가격제도를 시행하고 있으며 미국 및 캐나다의 경우
상가건물에 대하여 소득접근법에 의거 과표를 산정하고 있다.
이를 위하여 건축물 용도 또는 유형별로 적정가격(Market Value) 산출을 위한 적합한 평가방식을
연구하여야 할 것이다. ① 3방식(원가, 시가, 소득접근법)에 적합한 건물용도별 유형 구분, ② 취득·
사용형태에 따른 3방식 평가방법을 연구하며 3가지 평가방식에 의한 대량평가기법 프로그램을 개발
하도록 하여야 할 것이다.
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