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2016년한?중국제학술대회
미국, 일본, 우리나라 등 많은 나라에서 재산세를 부과할 때 과세목적의 평가(Tax
Assessment)를 실시한다. 과세가치(Assessment Value)인 시가표준액은 조세부담능력의 대리
지표(ProxyVariable)로사용되며,정확한가격은시장에서거래가발생할때객관적으로확인
이가능하다.하지만재산세는시장에서거래가일어난재산뿐만아니라거래가일어나지않은
재산에대해서도세금을부과하기때문에과세평가는필요하다.
현재 우리나라 재산평가 관련 법령에서는 ‘시장가치’와 ‘적정가격’이라는 용어를 동시에 사
용하고 있다.?감정평가에 관한 규칙?제2조 제1호에서 “시장가치란 감정평가의대상이되는 ?
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률?제2조 제1호에 따른 토지 등이 통상적인 시장에서
충분한기간동안거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하
고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액(價額)
3)

으로규정하고있다.?부동산가격공시및감정평가에관한법률?제2조제6호에서적정가격을
“토지및주택에대하여통상적인시장에서정상적인거래가이루어지는경우성립될가능성이
가장높다고인정되는가격”으로규정하고있다.
재산세 등의 과세기준이 되는 과세가치는 시장가치에 입각하여 산정되는 것이 바람직하다.
실제로미국의과세가치는시장가치에기반을두어산정된다(정수연,2012).토지,주택등부동
산의 과세가치가 시장가치에 기반을 두고 산정되어야 재산세에 대한 납세자의 수용성을 높일
수 있다(IAAO,2010).시장가치는 교환가치로서,주관적이 아닌 객관적인 자료에 근거하고 있
으므로과세가치가시장가치기준으로산정되면과세평가의객관성을부여할수있다.또한공
평과세 측면에서도 시가표준액이 시장가치를 반영하여 산정되는 것이 중요하다. 시장가치는
실거래가격등이반영되어산정되고,납세자들은실거래가격을객관적으로확인할수있다.시
가표준액이 실거래가격,시장가치와 일정한 관계를 가지고 움직이면 납세자는 이를 공평하다
고인식할것이다.하지만실거래가격과시장가치는높은데시가표준액은낮거나,실거래가격
은낮은데시가표준액이높다라면납세자는이를부정확하고불공평하다고인식할것이다.이
처럼 시가표준액이 시장가치를 제대로 반영하고 있는지 여부는 납세자들의 수용성,과세형평
성에직접적으로영향을미친다.
?지방세법?에서는토지,주택,건축물등의과세가치를시가표준액으로부르고있다.시가표
준액이란취득세,재산세등의과세표준을정하기위하여,시가그자체는아니지만과세당국이
과세를위한기준가격으로서결정?고시한가액을말한다(행정자치부,2015).과세당국은거래
가격,임대료,신축원가등을고려하여시가표준액을결정한다.시가표준액은특정시점의인위
적인평가액이며,고시가격의성격을지닌다(전동흔,2015).부동산가치는시간이흐름에따라
달라지지만이러한가치의변화를매번반영하는현실적제약이따르기때문에과세권자는특
정시점을 기준으로 부동산의 가치를 조사하여 인위적으로 평가한다.이렇게 산정된 시가표준
3) 가액이란 실무분야나 법률분야에서 흔히 사용되고 있는 것으로서, “가치나 가격을 사전에 정해진 특
정한 절차나 방법에 의해서 표시한 것”이라는 의미를 지니고 있는 비학술적인 용어이다(안정근,
2013).