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산업단지 사업의 재무성 분석
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지자체가 추진하는 산업단지 분양사업은 경제성 분석 시에는 상부 건축물에 대한 편익을 고
려하여 30년 간 운영하는 것으로 가정하지만 재무성 분석에서는 용지분양을 가정한다. 따라
서 산업단지 사업은 경제성 분석의 분석기간과 재무성 분석의 분석기간이 다를 수 밖에 없다
는 특징이 존재한다. 따라서 용지를 분양하는 산업단지의 경우 재무성 분석의 분석기간은 용
지가 분양되어 대금 회수가 종료되는 시점까지로 하는 것이 타당하다.
마. 재무적 할인율
재무성 분석에 있어서 사업을 통해 발생한 현금의 흐름을 현재가치화하기 위해 적정 수준
의 재무적 할인율을 도출해야 한다. 재무적 할인율 수준에 따라 재무성 확보 여부가 달라질
수 있으므로 재무성 분석에서는 매우 중요한 요소이다. 재무적 할인율은 자기자본비용와 타
인자본비용을 가중평균하여 산정된 자본비용(cost of capital)으로서 파악되는데, 기업이 신
규투자를 위해 조달하는 내부, 외부 자금에 대한 기회비용으로서 다른 투자안에 대체투자하
였을 경우 받게 되는 최대한의 기대수익률이라고도 할 수 있다.
이러한 자본비용을 도출하기 위한 방법으로 가중평균자본비용(Weighted Average Cost
of Capital : WACC)이 사용된다. 가중평균자본비용(WACC)은 자금조달방식에 따라 위험을
반영한 자본비용을 각 원천별 자본구성비율에 따라 가중평균한 것을 뜻한다. 산업단지 개발
사업은 지자체가 사업의 주체인 경우도 있으나, 민관합동개발방식을 통해 이루어지는 경우도
존재하므로 재원조달방식이 사업마다 상이하게 나타나며, 사업의 위험도 다른 지방재정투자
사업 대비 높거나 낮을 수 있으므로 사업별로 산정하여 적용해야 한다는 의견이 존재한다.
그러나 다음의 한계로 인해 사업별로 개별적인 재무적 할인율을 적용하는 것은 한계가 존재한다.
먼저, 산업단지의 재무성 분석을 위한 재무적 할인율을 산정하기 위해서는 사업추진방식,
재원조달구조, 사업위험 등을 고려해야 하나, 재무적 분석에 소용되는 비용과 분석 기간을 고
려 시 개별사업별로 접근하는 것은 무리가 있다. 둘째, 타당성 조사 단계에서는 대체로 재원
조달계획, 사업추진방식이 구체화 되어 있지 않으므로 사업별로 재무적 할인율을 산정하는
것은 불가능하다. 셋째, 기업의 조달비용은 물가, 기준금리 등 거시경제 상황의 영향을 많이
받는다는 것을 감안한다면, 언제 타당성 조사가 의뢰되었느냐에 따라 할인율이 변화하여 재
무성에 큰 영향을 미칠 가능성이 존재한다. 즉, 재무성 분석의 결과가 외생변수에 영향을 많
이 받을 수도 있다는 것이다. 따라서 단기적인 조달비용의 등락보다는 지자체 사업의 기간이
장기간 추진될 수 있으므로, 장기적인 조달비용의 변동성을 감안하여 모든 사업에 동일한 재
무적 할인율을 사용하는 것이 타당하다.
지자체가 추진하는 산업단지 사업의 재무적 할인율을 산정하기 위해서는 별도의 연구가 필
요하나, 현재까지 지자체가 추진하는 산업단지 사업의 재무성 분석에 적용되는 재무적 할인

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