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산업단지 타당성 조사의 재무성 분석 및 재정영향검토를 위한 연구
3) 분양단가의 적정성 검토
산업시설용지는 조성원가 이하로, 다른 시설용지는 감정가액 등의 기준으로 분양단가를 산
정한 후, 지자체가 제시한 분양단가 인근 사례와 비교하여 적정한지를 검토해야 한다.
4)
왜냐
하면, 본 사업의 분양단가가 ?산업입지 및 개발에 관한 법률? 및 동법 시행령 제40조에 따라
산정되었다 하더라도, 인근 분양사례 대비 분양단가가 높게 산정되면 분양률에 부정적인 영
향을 미칠 수 있기 때문이다. 만약 검토 대상 사업의 분양단가가 인근 사례 대비 현저히 높다
면, 인근 사례의 분양단가에 기초하여 시나리오 분석을 수행할 필요가 있다.
다. 분양률
재무성 분석에서의 분양기간과 분양률은 산업단지의 수익성을 결정하는 중요한 요소이다.
타당성조사의뢰서에 제시된 분양기간과 분양률 자료는 연구진이 적정성을 판단 후 적용할 수
있으나 지자체가 제시한 분양률이다 보니 낙관적일 가능성이 존재한다. 따라서 재무성 분석
시 산업단지의 분양가능성, 사전분양 수준, 인근 산업단지의 연차별 분양률 등을 고려하여 분
양률을 추정할 필요가 있다.
산업단지 개발과 분양의 가장 큰 저해 요인으로는 기업수요 저조, 자금 조달 난항, 토지소
유권 확보 여부 등이 있다. 또한 산업단지의 분양기간과 분양률은 용지의 성격, 분양면적, 지
역별 특성, 위치, 부동산 시장 상황 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으므로 이러한 요인을
고려하여 분양률을 추정하는 것이 타당하다. 그러나 현실적으로 개별 용역에서 이를 모두 고
려한 분양률을 추정하는 것은 무리가 있다. 또한 산업단지 분양률을 추정하는 방법론에 대한
선행연구도 존재하지 않는 상황이므로 인근 사례 등을 기초로 분양률을 추정하는 것이 가장
적합하다고 판단된다. 인근 산업단지의 실제 분양률은 앞서 언급한 분양률에 영향을 미치는
여러 가지 요인들이 반영된 분양률로도 볼 수 있기 때문에 분양 현실을 가장 잘 반영하고 있
다고 사료된다.
산업단지 분양사례를 이용하여 연차별 분양률을 추정하는 방법은 크게 인근 지역의 유사
산업단지의 분양기간 및 분양률을 준용하는 방법과 한국산업단지공단에서 발표하는 산업단지
분양률 추이자료를 인용하는 방법 등이 있다. 재무성 분석 시 분양률 추정방법을 예시하면
다음과 같으며, 이는 재무성 분석을 지원하기 위한 예시이므로, 이 외의 방법으로도 분양률을
추정할 수 있다.
4) 인근 사례는 과거에 추진된 사업이므로 인근 사례에서 적용된 분양단가와 검토 대상 사업의 분양단가를 직접
비교하는 것은 무리가 있음. 이에 인근 사례의 분양단가와 검토 대상 사업의 분양단가 비교 시, 지가 상승
률을 기초로 과거 분양단가를 보정해야 함

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